גל טוויטושמאות מקרקעין היא תחום רחב היקף, הדורש מהעוסקים בו לימודים ארוכים והתמקצעות, קבלת תעודות רשמיות והכרה. בגדול, או ב”שורה התחתונה” של המקצוע, הרי ששמאות מקרקעין מייצרת הערכות שווי של נכסי נדל”ן. העניין הוא הדרך להגיע להערכה הזו, והעובדה כי שמאי מקרקעין בעצם מחזיק על כתפיו אחריות של הערכת שווי לעסקאות בקנה מידה עצום, לעיתים אף במיליוני, ועשרות מיליוני שקלים.
שוק המקרקעין בישראל ובעולם כולו הוא דבר רחב היקף, לא רק בסכומים המעורבים, אלא בסוגי הנכסים, והשילובים ביניהם. גורמים רבים מכריעים את הכף בנוגע לאישורים שונים ועסקאות שונות, וההערכה שמאית מקצועית היא דבר חיוני לתפקוד כל המערכות שפועלות בתחום הנדל”ן.
משקיעים פרטיים או ממסדיים, הבנקים עצמם וגופי אחרים המעניקים הלוואות, סוכני הנדל”ן, הקונים והמוכרים, בעלי הנכסים, ועוד גופים שונים נדרשים להישען על הערכתו המקצועית של שמאי מנוסה, והאחריות גדולה מאוד.
הקריטריונים לשמאות מקרקעין
- גודל – “אלוהים לא מייצר עוד שטח”, ככה נאמר, ולמרות שבני האדם מצאו דרכים לעקוף את זה, כלומר בנייה לגובה ולעומק, הרי שבסופו של דבר השטח הכולל של הנכס משפיע בצורה ישירה ומיידית על גודלו. קחו שתי דירות באותו הבניין ובאותה הקומה, הפונות לאותו הנוף, אך אחת מהן עם שטח קטן מהשנייה, הרי שהקטנה שווה פחות.
- מיקום – בין השורות או באופן ברור ומוצהר, ישנן שכונות נחשבות ונחשבות יותר, וערים נחשבות ונחשבות יותר, וכמובן שכל שמאי מקרקעין מודע לכך, ולוקח זאת בחשבון כשהוא ניגש לביצוע הערכת שווי הנכס. דירה בשכונת יוקרה בצפון תל אביב תעלה יותר מדירה באותו הגודל והמצב בבאר שבע.
- מצב הדירה – מובן מאליו כי דירה חדשה או כזו שעברה שיפוץ תקבל לרוב הערכת שווי גבוהה יותר מדירה זהה בכל שאר הקריטריונים, אך שלא שופצה מזה זמן מה. סדקים בקירות, בלטה מתנדנדת, או אפילו צבע מתקלף, להכול יש השפעה, גדולה או קטנה, על הערך שהדירה תקבל בשוק בכל רגע נתון.
שיטות לעבודת השמאות
ישנן שלוש גישות מקובלות לשמאות, והן הגישה הכלכלית, גישת העלות והגישה ההשוואתית. האחרונה היא המקובלת ביותר, שכן היא נשענת על השוואה בין נכסים דומים עם קריטריונים דומים, מה שמאפשר שימוש במידע על עסקאות שכבר בוצעו. הרי זהו לא השמאי שמכריע את מחירי השוק, אלא הוא האדם אשר בוחן אותם. לצורך בחינה שכזו מוטב שתהיינה דוגמאות, וכמה שיותר מהן.
הגישה הזו, אגב, היא הגישה שמרבית הציבור מכיר, שכן היא הגישה המקובלת ביותר בכל הנוגע למכירת נדל”ן מסוג דירות למגורים, כך שמרבית האוכלוסייה מכירים את השיטה. הבנקים מעניקים הלוואות על בסיס הערכתו של שמאי מקרקעין המשתמש בשיטה זו, מה שאומר שהיא בהחלט הגישה המקובלת ביותר לביצוע הערכות שווי שוק.